深秋，太原又進(jìn)入新一年的交房季。多數(shù)收房業(yè)主日常工作繁忙，裝修處理出租空置房繁瑣又操心，因此，房屋托管業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。眼下，各大小區(qū)、樓盤里里外外，隨處可見拓展“房屋托管”業(yè)務(wù)的房屋中介經(jīng)紀(jì)人。
房屋托管就是房主將毛坯房交到中介機(jī)構(gòu)手里，由中介公司全權(quán)負(fù)責(zé)裝修、找租客、收租金以及入住后的各類雜務(wù)。但看似省心、省力的房屋托管，如果簽約不細(xì)、管理不適，反而會(huì)讓房主變得鬧心。業(yè)內(nèi)人士提醒，房屋托管業(yè)務(wù)有風(fēng)險(xiǎn)，房主托管簽約之前得提高警惕——
托管租金低于預(yù)期
剛收房的太原市民張女士想把一套100平方米的毛坯房出租，她走訪多家中介機(jī)構(gòu)了解到，大部分中介開出的托管房租價(jià)很低。100平方米的寬敞兩居房，如果房主自己裝修，月租價(jià)至少達(dá)2000元/月，但是中介托管房的租價(jià)僅有10000元/年，最多不超過(guò)15000元，而且托管合約要簽三至五年。不僅如此，毛坯房裝修前后的三至四個(gè)月空置期，中介不付租金。
同樣有新房托管需求的任先生說(shuō)，“我換了工作離開太原，房子只能托管給中介。我的房子雖說(shuō)是磚混老房，但居住條件好、家具家電一應(yīng)俱全，租戶可拎包入住。即便如此，中介支付給我的租價(jià)并不高，我還需每個(gè)月要交200元托管管理費(fèi)，托管一年還要減免1個(gè)月所謂空置期的房租。在我看來(lái)，中介經(jīng)紀(jì)人不需要做什么，照看一下房子一年就可以掙兩三千元?！?/p>
房屋托管是房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)房屋使用權(quán)以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營(yíng)單位，房屋經(jīng)營(yíng)單位再對(duì)房屋使用權(quán)商業(yè)化的一種過(guò)程，包括日常管理，招租。中介在日常管理、招租期間，承擔(dān)著很多管理成本，以及房屋中途空置期的風(fēng)險(xiǎn)，加上繳納稅款，中介承接托管業(yè)務(wù)的成本和風(fēng)險(xiǎn)也不低。在房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)看來(lái)，中介所承擔(dān)的成本都從房租中來(lái)，托管租金低于房主自行出租租金的行情是必然的。
房屋改造容易失控
房屋交給中介托管，房主面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋裝修、改造及室內(nèi)家居家電的維護(hù)問(wèn)題不可控，中介公司對(duì)租戶的使用監(jiān)督也很難令人滿意。
省城南內(nèi)環(huán)某小區(qū)內(nèi)，張先生購(gòu)置了兩套相鄰的毛坯房，一套為90平方米的兩居室，另一套為130平方米的三居室。“買這兩套房是為了投資、出租，也考慮將來(lái)做我自己公司的員工宿舍。我沒時(shí)間盯著裝修出租房等雜事兒，就托管給了一個(gè)大型中介公司。但房子的裝修質(zhì)量和功能布局，和我想象中的差別太大了?！睆埾壬f(shuō)，這兩套房都是南北通透、采光非常好的房子，有陽(yáng)臺(tái)、落地窗，但改造之后，屋內(nèi)黑黢黢的一片。原本的兩室一廳打了隔斷，客廳改成臥室，變成三室；原本三室一廳的房子，經(jīng)過(guò)改造裝修成了五室一廳。
“所有的隔斷所用建材都是價(jià)廉的石膏板、木工板，每一個(gè)小隔斷又設(shè)置了獨(dú)立衛(wèi)生間，地面鋪了復(fù)雜的管道，所以木工板把地面抬高了不少，房間的層高變低了，進(jìn)屋比較壓抑。陽(yáng)臺(tái)和朝南的隔間亮度好，采光好，租金貴一些；朝北或者朝東、西的隔間便宜一些?！睆埾壬f(shuō)，雖然中介承擔(dān)了裝修，但是無(wú)論裝修品質(zhì)還是功能設(shè)計(jì)，處處都是糟點(diǎn)。尤其是管道堵塞、防火問(wèn)題，令人揪心。
對(duì)于裝修功能不合理、安全防范不到位的問(wèn)題，小區(qū)物業(yè)采取的辦法是收取住戶3000元裝修保證金。如果裝修不合格，物業(yè)會(huì)扣除裝修保證金。但扣除這3000元的保證金，很顯然不能對(duì)裝修埋藏的隱患有效防范。
山西晚報(bào)記者在采訪中了解到，很多計(jì)劃托管的房主以為將毛坯房交給中介托管，由其負(fù)責(zé)裝修，購(gòu)置家具、家電，再尋找租客就可以了，并且在出租期間，房子出現(xiàn)家具家電損壞、管道維修等問(wèn)題，均由托管人員出面解決。而房主只需要收取中介機(jī)構(gòu)交給自己的房租即成。實(shí)際上，中介公司制定的托管協(xié)議，相關(guān)細(xì)節(jié)對(duì)房主權(quán)益保障的內(nèi)容少，規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)的條款多，與房主想象中的托管服務(wù)品質(zhì)相差過(guò)大。房主最擔(dān)心的就是解除托管之后，再入住得花上數(shù)萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)元重新裝修，相比三五年托管收回的四五萬(wàn)元租金，不賠就是萬(wàn)幸。
租客行為較難掌握
還有不少房主擔(dān)心，中介機(jī)構(gòu)為了多收取租金把房屋隔成若干個(gè)隔間，那么租客人數(shù)必然成倍增加。這會(huì)不會(huì)成為政策明令禁止的群租房？
房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人士曹先生告訴山西晚報(bào)記者，房屋只有合租和整租兩種形式。如果是整租給一個(gè)住戶，那么房子里住多少人誰(shuí)也不能控制；如果是隔間類型的合租，通常一個(gè)隔間里最多能住兩個(gè)人，人多了不允許，也不安全。這些問(wèn)題在房屋租賃合同里會(huì)提到，房主可以放心。
山西晚報(bào)記者了解到，房主和房產(chǎn)中介會(huì)簽署協(xié)議，房子全權(quán)交由中介公司管理，包括裝修、選擇房客等，房主是不能參與出租經(jīng)營(yíng)的。
在房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)看來(lái)，這樣的規(guī)定，也是為了托管房子出租經(jīng)營(yíng)的良性運(yùn)營(yíng)，房主對(duì)房子裝修、房客提出各種苛刻要求，必然會(huì)影響房子的出租率，加大中介公司承接此類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
而房主也無(wú)需承擔(dān)收不上房租的民事經(jīng)濟(jì)糾紛風(fēng)險(xiǎn)，即使中介和租客產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛、或者房子空置時(shí)間較長(zhǎng)，中介照樣會(huì)按約定支付房主房租。
中介違約房東房客都損失
隨著房屋托管業(yè)務(wù)的風(fēng)生水起，相關(guān)的糾紛事件近年來(lái)不斷見諸各大媒體：房屋交給托管公司，結(jié)果被改成了群租房出現(xiàn)糾紛；租客將房租交給中介公司托管人員，結(jié)果托管人員、中介公司違約未付房主房租，房主強(qiáng)行趕走租客；租客使用不當(dāng)或托欠房租，中介處理問(wèn)題的方式和結(jié)果令人不快……房屋托管市場(chǎng)需求不斷增多，但面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的中介話語(yǔ)權(quán)，房主在這場(chǎng)利益博弈中，又該如保護(hù)自身利益？
山西晚報(bào)記者跟隨房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人探訪托管市場(chǎng)時(shí)，多個(gè)房產(chǎn)中介公司都承諾，中介不會(huì)與房主出現(xiàn)利益糾紛，但是不可否認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。
房產(chǎn)行業(yè)律師接受采訪時(shí)表示，上述這些問(wèn)題和糾紛時(shí)有發(fā)生，房主、租客、中介公司還是應(yīng)從合同條款細(xì)節(jié)制定上，有效維護(hù)自身權(quán)利。作為房主，在和中介公司簽署托管合同前，應(yīng)該仔細(xì)考慮可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司承諾的解決方案應(yīng)該明確寫在合同中，包括違約責(zé)任及賠償具體辦法。一般情況下，違約金的額度大體相當(dāng)于1至2個(gè)月的租金，如果違約方在合同規(guī)定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據(jù)損失情況承擔(dān)其他賠償責(zé)任。同樣，細(xì)化合同條款也適用于租客、中介公司。
（責(zé)任編輯：梁艷）
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