原標(biāo)題：房屋交易后強(qiáng)趕租客賣家買家誰之過
“買賣不破租賃”是房屋買賣中一條重要的法律原則。發(fā)生在重慶市渝北區(qū)的一起侵權(quán)糾紛案中，房屋買方吳女士因聽信賣方程先生言辭，單方面對(duì)尚有租約的房屋破門入室，強(qiáng)行裝修。隨后，承租人溫女士和吳女士分別向法院提起多起訴訟維權(quán)。日前，隨著該系列案最后一起二審案件在重慶市第一中級(jí)人民法院審結(jié)，這場(chǎng)官司終于畫上了一個(gè)句號(hào)。
2017年8月，程先生與吳女士簽訂房屋買賣合同，將位于重慶市渝北區(qū)的一套住宅以238萬元的價(jià)格出售給吳女士，賣方收到購房款3日內(nèi)交房。程先生告知吳女士，該房屋已于2017年2月出租給溫女士，租期為三年。雙方口頭約定吳女士半年后接房。當(dāng)年9月21日，吳女士繳齊購房款，程先生將房屋過戶給吳女士。
但是，承租房屋的溫女士明確表示希望繼續(xù)執(zhí)行租約，無論程先生如何軟硬兼施都不愿騰房。2018年2月，吳女士致函程先生，表示希望在當(dāng)年3月1日接房，并要求程先生將房屋收回后再行交付。無計(jì)可施的程先生遂告知吳女士其將于3月1日正式通知溫女士處理個(gè)人物品，之后吳女士可以直接雇請(qǐng)裝修隊(duì)破門進(jìn)行裝修，如果溫女士有異議可以對(duì)程先生提起訴訟。2月28日，程先生委托律師對(duì)溫女士發(fā)出律師函，以溫女士擅自改變房屋用途為由要求解除租賃合同。溫女士則于3月14日亦委托律師向程先生發(fā)出律師函，駁斥了程先生的說法并要求繼續(xù)履行租約。正在雙方你來我往之際，3月29日，吳女士對(duì)訴爭(zhēng)房屋強(qiáng)行換鎖，破壞室內(nèi)原裝修，并開始自行裝修房屋。
2018年5月9日，溫女士向渝北區(qū)人民法院提起訴訟，將程先生和吳女士告上法庭，要求解除合同，兩被告支付違約金并賠償其經(jīng)濟(jì)損失。法院經(jīng)審理判令吳女士向溫女士支付違約金108960元。在執(zhí)行過程中雙方達(dá)成執(zhí)行和解，吳女士向溫女士支付了違約金6萬元。
隨后，吳女士于2019年2月27日再次向渝北法院提起訴訟，認(rèn)為程先生教唆其強(qiáng)行換鎖入室，屬于共同侵權(quán)。吳女士還認(rèn)為，程先生的教唆行為與自己承擔(dān)違約責(zé)任之間存在直接因果關(guān)系，程先生明顯存在嚴(yán)重過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)自己承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。渝北法院一審駁回了吳女士的訴求，吳女士不服，上訴至重慶市第一中級(jí)人民法院。
重慶一中法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告吳女士與被告程先生簽訂的房屋買賣合同中雖未表明訴爭(zhēng)房屋系帶租約出售，但雙方在簽訂合同之前，程先生已將房屋租賃之事告知了吳女士，原告仍與被告簽訂房屋買賣合同，并于2018年9月21日辦理了房屋過戶手續(xù)，此后吳女士即成為訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。法院在審理中還查明，2018年4月27日，吳女士向渝北法院提起訴訟，訴請(qǐng)程先生支付逾期交房違約金。在審理中雙方達(dá)成調(diào)解，程先生支付了違約金3.6萬余元。2019年2月26日，吳女士再次向渝北法院提起訴訟，訴請(qǐng)程先生將溫女士2018年9月后支付的租金轉(zhuǎn)交給自己。在審理中雙方達(dá)成調(diào)解，程先生向吳女士支付了租金2.4萬元。
據(jù)此，法院于近期對(duì)該案二審宣判，駁回吳女士的上訴。
租賃期間所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同效力
根據(jù)我國合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，設(shè)定在該房屋上的租賃合同的效力仍然延續(xù)，房屋買受人與承租人之間無須另訂立租賃合同，而是在取得房屋所有權(quán)時(shí)當(dāng)然地與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，受該租賃合同的約束。故在房屋過戶后，房屋賣方程先生已不再是房屋租賃合同的相對(duì)人。因此，在本案中，程先生除因未能履行雙方在購房合同中約定的如期交房義務(wù)，必須按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任以外，訴爭(zhēng)房屋自房屋過戶后的租金收入也應(yīng)當(dāng)支付給吳女士。而按照權(quán)利和義務(wù)相對(duì)應(yīng)原則，吳女士也必須對(duì)自己在與承租人溫女士之間的租賃合同中的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
針對(duì)吳女士起訴程先生共同侵權(quán)之訴，二審法官表示，因程先生與溫女士的房屋租賃合同并未到期，租賃合同仍然有效，只是出租人變更為吳女士。原告作為出租人有權(quán)自行決定是否繼續(xù)履行其與承租人之間的租賃合同，并自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，原告在未與承租人解除雙方之間的房屋租賃合同情況下強(qiáng)行將承租人趕出去，該違約行為是其作為出租人自主決定之結(jié)果，應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)違約責(zé)任，原告作為具有完全行為能力的人，有權(quán)自主決定是否解除合同，被告的行為尚不構(gòu)成教唆或幫助侵權(quán)，故無需向其承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。（記者 戰(zhàn)海峰）
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