房屋租賃合同 百度圖片
劉律師：
現(xiàn)實生活中，租房者若遭遇被迫搬家會帶來很多麻煩，尤其是怕房東不打招呼就把房子賣給了別人；有時候租房到期還想續(xù)期，結(jié)果房東已經(jīng)和別人簽了租賃合同，感覺租房子居住特別不穩(wěn)定。請問民法典有沒有針對這類問題的解決辦法？
貴陽讀者 李楠
李楠讀者：
你好，以下是關(guān)于你提出的民法典中關(guān)于維護(hù)房屋租賃關(guān)系穩(wěn)定性的相關(guān)解答。
在城市住房緊張、工作區(qū)域流動性大的情況下，房屋租賃就成為城市生活的重要方式之一。然而，租賃關(guān)系的不穩(wěn)定性也給房屋承租人帶來很多困擾。為此，民法典在合同法的基礎(chǔ)上完善了“買賣不破租賃”制度和承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”制度，并且新增“優(yōu)先承租權(quán)”制度，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系、保護(hù)承租人的利益。
租房期間房屋被轉(zhuǎn)賣怎么辦
根據(jù)民法典第七百二十五條的規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
例如，小李與老王簽了房屋租賃合同，小李承租老王的一套房子，租期從今年8月到明年8月。如果在2021年3月份，老王把這套房子賣給了張三，張三要求小李從這套房子搬走，那么小李可以理直氣壯地說自己有權(quán)繼續(xù)住在這里。因為即便這個房子的所有權(quán)人已經(jīng)從老王變成了張三，小李和老王之間的房屋租賃合同仍然有效。這就是“買賣不破租賃”制度，避免了承租人因為租賃期限內(nèi)承租的房屋被轉(zhuǎn)賣而被迫搬走的情況，保障了承租人的合法權(quán)利。
房東要賣房，承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)
出租人如果要賣掉出租房屋，根據(jù)民法典規(guī)定，同等條件下承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利。這里的“同等條件”主要包括購房的價格、付款的方式是分期付款還是一次性支付等都一樣的情況下。比如，小李租了老王的房子，明年1月份到期。老王打算到期之后把這套房子賣給張三。租賃合同到期后，小李就不能引用“買賣不破租賃”制度繼續(xù)占有房子了，但是這時候小李覺得這房子不錯，自己已經(jīng)住習(xí)慣了，不想搬走，于是小李想買下這套房子。為了保障小李住房的穩(wěn)定性需求，民法典賦予小李享有同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”。也就是說，如果張三和小李都出150萬元買這套房子，而且支付方式一致，那么小李作為承租人有優(yōu)先于其他人購買這套房屋的權(quán)利。如果張三出160萬元購買這套房子，而小李出150萬元購買這套房子，那么小李就沒有優(yōu)先于張三購買這套房屋的權(quán)利了。
“同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)”也有例外的情形，即承租人沒有優(yōu)先于房屋的共有權(quán)人和房東近親屬購買的權(quán)利。延續(xù)上述的例子，如果老王打算在租賃合同到期以后把這套房子賣給老王的姐姐，那么就算老王的姐姐出的價格比小李出的價格低，小李也沒有優(yōu)先于老王姐姐購買這套房屋的權(quán)利。這也是民法典充分考慮老百姓需求做出的十分具有人情味的法律設(shè)計。
承租人是否有優(yōu)先承租權(quán)
上面說的優(yōu)先購買權(quán)適用于房屋租賃合同到期后房東想賣掉房屋的情況，但是如果房屋租賃合同到期后，房東還想繼續(xù)出租這套房屋，這種情況下，民法典同樣賦予了承租人同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。
民法典第七百三十四條第二款規(guī)定：“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利?！?/span>
這條法律規(guī)定的是，小李和老王之間的租賃合同到期后，老王在網(wǎng)上發(fā)布了招租信息，要繼續(xù)出租這套房子。這種情況下，如果小李接受了老王給出的新的招租條件，那么小李有優(yōu)先于其他人以同樣條件承租這套房子的權(quán)利。（北京市尚公律師事務(wù)所高級合伙人劉興燕律師、律師助理王晨）
（責(zé)任編輯；蔡文斌）
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