原標題：全國首例車庫權屬案爭議不斷
物權法實施前后法律適用成焦點
制圖/高岳
停車難,停車貴,一直是困擾城市居民的老大難問題。小區(qū)地下車庫的產權到底是屬于全體業(yè)主,還是屬于開發(fā)商?
近日,一篇《你還在買車庫嗎?法院都判決了:業(yè)主應免費使用,開發(fā)商無權售賣》(以下簡稱“車庫之爭”網文)的文章,再次在微信朋友圈刷屏。
這篇文章講述的是江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院2003年審理的星漢城市花園業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)與江蘇星漢置業(yè)有限公司(以下簡稱星漢公司)車庫糾紛一案(以下簡稱“車庫之爭”)。此案一審業(yè)委會勝訴后,被媒體冠以“全國首例”,因此社會關注度極高,且不時被網民拎出來,多次引發(fā)社會熱議。13年后,鼓樓區(qū)法院發(fā)布聲明“辟謠”,網民才得知,2003年法院一審宣判后,星漢公司不服提起上訴。南京市中級人民法院審理后認為,原審查明事實不清,裁定“撤銷原判,發(fā)回重審”。
有知情人告訴《法制日報》記者,南京市中院發(fā)回重審后,鼓樓區(qū)法院長達11年沒有下文。直到2014年,鼓樓區(qū)法院才經過審理,改變2003年的判決結果。
“同一案情、同一當事人、同一個法院,判出的兩個結果卻大相徑庭,一直飽受法學專家的質疑。而物權法實施前后的法律適用,也因此成為公眾熱議的焦點?！边@名知情人對《法制日報》記者說。
地下車庫權屬紛爭激烈
一審判歸全體業(yè)主所有
星漢城市花園小區(qū)(以下簡稱星漢花園)位于南京市鼓樓區(qū)。
小區(qū)業(yè)主徐女士告訴《法制日報》記者,1998年星漢公司報建后,開始建設星漢花園,2003年前就已竣工交付?！霸谀暇?星漢花園是成立業(yè)委會比較早的?！?/p>
據業(yè)委會一位陳姓委員介紹,星漢花園規(guī)劃了36個地下車庫,但實際上建設了59個。星漢公司在業(yè)委會不知情的情況下,以8萬元的單價賣掉了其中37個,余下的22個也被物業(yè)公司租了出去。
業(yè)委會得知后,派人找星漢公司協商,要求將車庫歸還給業(yè)主。
據業(yè)委會一位不愿透露姓名的人士回憶,當時星漢公司的經理稱,車庫是公司花錢建的,憑什么要給業(yè)主,全國沒有這樣的先例。
多次協商無果后,業(yè)委會于2003年6月19日,一紙訴狀將星漢公司起訴到了鼓樓區(qū)法院。
2003年11月12日,鼓樓區(qū)法院進行公開開庭審理。
庭審中,業(yè)委會代理律師陳述的理由是:小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設施,應當無償地交給業(yè)主使用,星漢公司作為開發(fā)商,沒有車庫的所有權,因此也無權出售。
星漢公司則強調,公司在出售房屋時,并沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上。“車庫是公司投資近300萬元建成的,當然擁有車庫的產權,出售車庫并沒有錯。”
最后,法院當庭宣判:地下停車庫歸全體業(yè)主所有,星漢公司應向業(yè)委會移交全部地下車庫。
一名業(yè)主算了一筆賬,當時南京擁有面積1萬平方米以上的小區(qū)有200多個,每個小區(qū)有60個左右的車庫,均價都在10萬元左右?！叭绻磁袥Q返還給業(yè)主,開發(fā)商至少要退出10億元以上。如果將1萬平方米以下的小區(qū)都算進去,數額更為巨大?！?/p>
判決后,星漢公司當庭稱:“堅決上訴!”
此案當年的審判長、鼓樓區(qū)法院現任黨組副書記、副院長盛皓,在判決后向媒體詳細解釋了判決的兩個事實依據:
一是南京市規(guī)劃局規(guī)定,開發(fā)商按0.2車位/戶標準建車庫,這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務。“既然建成后的車庫作為公配設施,是建筑物的輔助設施,就應交付建筑物的所有人共同使用?！?/p>
二是小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米,分攤面積也是7697.60平方米,證明小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主?！靶^(qū)的土地使用權為小區(qū)業(yè)主享有,開發(fā)商不再享有小區(qū)的土地使用權,因此也不能享有土地上建筑的所有權和支配權?！?/p>
由于當時國家沒有出臺系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權的法律,判決依據的是1998年9月29日由江蘇省物價局、省建委制定,經江蘇省政府同意后印發(fā)的《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》。這項規(guī)定第十四條列舉了價格構成的9項成本構成,分別是:土地征用(出讓)及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費用、銷售費用、財務費用和公共設施專項維修資金。最后強調,“本款1至9項所列費用,必須嚴格按照經批準的規(guī)定設計方案實際發(fā)生的項目執(zhí)行。未經省價格部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變更”。
發(fā)回重審十一年后改判
超規(guī)劃車庫屬業(yè)主共有
隨著房地產市場持續(xù)升溫,每隔一段時間,“車庫之爭”網文就會被網民在一些微信公眾號轉發(fā),并持續(xù)發(fā)酵。
2016年4月8日,鼓樓區(qū)法院在官微上就“車庫之爭”發(fā)表聲明稱,“微信公眾號上提到的判決內容,是并未生效的一審判決,此案應以生效判決為準”。
此時,很多網民才知道,“車庫之爭”一審宣判后,星漢公司提起了上訴,南京市中院裁定“撤銷原判,發(fā)回重審”。鼓樓區(qū)法院就“車庫之爭”作出了新的判決。
在中國裁判文書網站上,《法制日報》記者找到了“車庫之爭”的判決書,文號為(2013)鼓民初字第1656號。時間是2014年9月18日。
判決書顯示,業(yè)委會起訴的理由,和此前沒有多大變化。星漢公司的辯稱,多了一個新的內容:根據物權法第七十四條第二款規(guī)定,建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者是出租等方式約定?！皹I(yè)委會并未提供其與星漢公司約定取得地下車庫的證據,故其對地下車庫不享有權利?！?/p>
鼓樓區(qū)法院作出判決:星漢公司于本判決生效起10日內給付業(yè)委會車庫出售款50萬元,駁回業(yè)委會的其他訴訟請求。
《法制日報》記者梳理判決書得知,法院裁判的依據有兩點:
一是《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009年3月23日發(fā)布,以下簡稱《解釋》)?！督忉尅返诹鶙l規(guī)定,建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位,歸業(yè)主共有?！靶菨h花園規(guī)劃核準車庫數量為36個,實際建設59個,故超規(guī)劃建設的23個車庫應屬業(yè)主共有?！?/p>
二是《南京市商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規(guī)定(試行)》(2004年12月15日制定,以下簡稱《規(guī)定》)?！兑?guī)定》第六條要求,規(guī)劃核準的車庫中,應有不低于15%的車庫為業(yè)主保留?！靶菨h花園業(yè)主實際有權取得的車庫為29個。星漢公司已交付了24個車庫,尚應向業(yè)委會移交5個車庫。因車庫已實際出售,星漢公司應支付對應的出售價款50萬元?！?/p>
一審宣判后,雙方均未上訴。
第二次判決適用法律存疑
雖已生效但爭議仍在持續(xù)
根據時間計算,鼓樓區(qū)法院官微在2016年4月8日發(fā)表聲明時,距離鼓樓區(qū)法院第二次作出判決已經過了一年多時間。
南京市民張直凱認為,鼓樓區(qū)法院的聲明提到了鼓樓區(qū)法院曾審理過“車庫之爭”、星漢公司不服一審判決提起上訴、南京中院裁定發(fā)回重審等事實,但均沒有說明具體的發(fā)生日期。鼓樓區(qū)法院(2013)鼓民初字第1656號判決書全文有2200多字,只字未提其2003年的判決和南京市中院發(fā)回重審的經過?！皬牟门形臅男形囊?guī)范上看,更像是一起新的案件?！?/p>
《法制日報》記者采訪得知,物權法頒布前后,關于如何確定區(qū)分所有建筑小區(qū)的車庫歸屬問題,曾一度成為爭論的焦點和熱點。在物權法的起草過程中,學界觀點紛紜,主要有4種觀點:業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、國家所有說和約定歸屬說,即分別認為車庫歸業(yè)主所有、開發(fā)商所有、國家所有,或通過具體約定來確定其歸何主體所有。最終,我國物權法第七十四條采納了“約定歸屬說”的觀點。
“約定歸屬說”也是星漢公司在2014年審理“車庫之爭”時提出的主要抗辯理由。
4月8日,《法制日報》記者短信聯系鼓樓區(qū)法院新聞發(fā)言人張偉,擬采訪星漢公司何時上訴、南京市中院何時發(fā)回重審以及鼓樓區(qū)法院(2013)鼓民初字第1656號民事判決是再審還是重新立案等問題。
截至發(fā)稿,鼓樓區(qū)法院仍沒有回音。（記者 王陽）
（責編：高光甫）
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