新房市場(chǎng)難覓合適的項(xiàng)目，二手房自然就成了首選。相比新建項(xiàng)目，二手房雖然存在社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等劣勢(shì)，但僅價(jià)格一條，就足以保證其在市場(chǎng)中的地位。尤其是在一些沒(méi)有地王出沒(méi)的城區(qū)，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，在二手房市場(chǎng)，剛需們300萬(wàn)元的預(yù)算下，選擇頗多。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，60平方米以下和120平方米以上的二手住宅產(chǎn)品成交占比均呈上升趨勢(shì)，而這兩個(gè)面積區(qū)間段對(duì)應(yīng)的分別就是首次置業(yè)的剛需和首次改善的人群。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)二手房仍將是消化剛需購(gòu)房需求的主要產(chǎn)品，由于市場(chǎng)存量大，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，價(jià)格將保持穩(wěn)定。
剛需退至二手房 60平方米以下小戶型走俏
低總價(jià)、低單價(jià)的小戶型在新房市場(chǎng)難覓，很多購(gòu)房人無(wú)奈轉(zhuǎn)向了二手房。一位剛在天通苑買(mǎi)了一套兩居的購(gòu)房人方先生告訴《廣廈時(shí)代》，促使他出手的原因主要就是著急住，不想再等了。
方先生購(gòu)買(mǎi)的是一套93平方米的南向兩居，總價(jià)約290萬(wàn)元，單價(jià)3萬(wàn)元/平方米左右。他買(mǎi)房時(shí)，有反復(fù)的考察研究過(guò)意向區(qū)域的各個(gè)項(xiàng)目。在他意向的北部區(qū)域，新房供應(yīng)本來(lái)就很少，與天通苑相隔并不遠(yuǎn)的北苑板塊，已經(jīng)晉升為豪宅區(qū)。雖然天通苑這么多年價(jià)格一直比較穩(wěn)定，升值空間比較小，但在解決居住需求上，確實(shí)基本可以滿足他的各項(xiàng)需求。
方先生還表示，他在天通苑買(mǎi)了房之后，他身邊的一個(gè)同事也出手買(mǎi)了一套60平米的一居。方先生解釋道，對(duì)于他們這樣的剛需一族，手里只有一套房，雖然升值空間也是必須要考慮的，但也沒(méi)法在意太多，畢竟在價(jià)格面前，其他的因素都顯得沒(méi)那么重要了。雖然知道一段時(shí)間后，家庭結(jié)構(gòu)變化直接面臨居住需求的改變，但周邊人的經(jīng)驗(yàn)都告訴他們，先下手，再慢慢騰挪是比較好的選擇，在北京買(mǎi)房，一步到位就是幻想。
剛需族們對(duì)二手房市場(chǎng)的需求直接推動(dòng)了二手房的成交量。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年1-6月份60平方米以下和120平方米以上的二手住宅產(chǎn)品成交占比呈上升趨勢(shì)。60平方米以下產(chǎn)品成交占比平穩(wěn)增長(zhǎng)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，這樣的增長(zhǎng)主要源于一些單身人士、新婚夫妻出于資金和房屋性價(jià)比的考量，更傾向于購(gòu)買(mǎi)小戶型產(chǎn)品用于自住。
價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定 剛需置業(yè)城區(qū)只能選二手
當(dāng)被問(wèn)到選擇購(gòu)買(mǎi)二手房的原因，價(jià)格、區(qū)域是最經(jīng)常被提及的兩個(gè)因素。雖然最近一年二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，但相比新房市場(chǎng)，這樣的上漲就顯得沒(méi)那么劇烈了。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環(huán)比2015年下半年增長(zhǎng)20.6%，創(chuàng)下2010年以來(lái)半年度交易量的新高，成交均價(jià)為43465元/平米，環(huán)比2015年下半年的均價(jià)上漲9.3%。
由于二手房可以即買(mǎi)即住，所以剛需購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)于區(qū)域認(rèn)識(shí)更加直觀。預(yù)算有限，又想在交通便利的區(qū)域置業(yè)，多方比較下最終只能選擇二手房。在《廣廈時(shí)代》的調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，對(duì)于剛需客，地鐵等公共交通是上下班主要交通工具，因此他們?cè)谫?gòu)房時(shí)更側(cè)重考慮交通的便利性，在交通便利的基礎(chǔ)上，二手房幾乎是唯一選擇。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手住宅成交仍然集中在中心城區(qū)——朝陽(yáng)和海淀。同時(shí)通過(guò)對(duì)比這兩年各城區(qū)占比可以看出，郊區(qū)中除去通州和延慶，其余城區(qū)的成交占比均有所上升；其中通州區(qū)下降主要是因?yàn)槿ツ?月份的限購(gòu)政策。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手住宅交易中，33%位于朝陽(yáng)區(qū)，16.8%位于豐臺(tái)區(qū)，16.5%位于海淀區(qū)。
從數(shù)據(jù)可以看出，購(gòu)買(mǎi)二手房，犧牲舒適度換取便利度，仍是購(gòu)房人的主要選擇。不過(guò)，從趨勢(shì)看，盡管二手住宅成交仍以中心城區(qū)為主，但和土地市場(chǎng)一樣正在逐漸郊區(qū)化。隨著市場(chǎng)整體價(jià)格的水漲船高，剛需在城區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手房的門(mén)檻也將逐步被推高。
二手房市場(chǎng)主力地位難撼動(dòng) 未來(lái)仍是剛需主要選擇
在剛需和改善型需求的推動(dòng)下，二手房的成交量也在今年達(dá)到巔峰。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套，整體看，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.2%，進(jìn)入了全面的存量住宅時(shí)代。而這一比例在過(guò)去幾年一直在70%上下。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，隨著北京地價(jià)不斷走高對(duì)于房?jī)r(jià)助漲壓力的不斷增加，北京新房市場(chǎng)低成交、低供給、低庫(kù)存、高價(jià)格的“三低一高”趨勢(shì)將持續(xù)，新房市場(chǎng)將徹底成為高端客群追求住房品質(zhì)升級(jí)的需求產(chǎn)品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，才能找到符合自身總價(jià)預(yù)期的產(chǎn)品。在這樣的背景下，二手房市場(chǎng)的主力地位會(huì)愈加凸顯。
雖然需求依然旺盛，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二手房市場(chǎng)降溫是大概率事件。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，2016年上半年二手房政策出現(xiàn)收緊：“首付貸”的叫停、對(duì)中介部門(mén)進(jìn)行整治、全市二手住宅房源核驗(yàn)全面執(zhí)行等等原因，使得火熱的二手住宅市場(chǎng)逐漸冷卻下來(lái)。市場(chǎng)中長(zhǎng)期積累的購(gòu)房需求在上半年集中釋放和提前透支，后續(xù)新增需求不足?，F(xiàn)在市場(chǎng)整體活躍度降低，買(mǎi)房者觀望氛圍濃重。二手住宅成交均價(jià)雖然保持每月上漲，但漲幅已經(jīng)開(kāi)始收窄，預(yù)計(jì)下半年二手住宅市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期：市場(chǎng)成交持續(xù)下降，平穩(wěn)回調(diào)；價(jià)格將逐步止?jié)q，或有小幅回落。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，從當(dāng)前的政策形勢(shì)來(lái)看，北京未來(lái)的樓市政策仍將從嚴(yán)趨緊，二手房市場(chǎng)的持續(xù)低溫或難以避免。而根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬(wàn)套左右，近幾年隨著存量房市場(chǎng)規(guī)模的增加，年均交易總量也就在 20萬(wàn)套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過(guò)13萬(wàn)套，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)推斷，下半年北京二手房市場(chǎng)的成交規(guī)模也就在七八萬(wàn)套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢(shì)所趨，而房?jī)r(jià)也會(huì)隨著交易量的萎縮，逐步企穩(wěn)回落。（門(mén)庭婷）
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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