容積率計(jì)算新規(guī)開始征求公眾意見 綠色建筑增加面積不計(jì)容
合規(guī)陽臺按一半面積算
容積率是規(guī)劃設(shè)計(jì)中的一個重要指標(biāo)，容積率越高意味著地塊的開發(fā)強(qiáng)度越大，開發(fā)商可用于出售的面積越多。那么，如何計(jì)算容積率就顯得尤為重要。昨日，《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》開始公開征求意見，其中首次明確規(guī)定，綠色建筑增加面積、地下車庫、首層架空的公共開發(fā)空間等不計(jì)入容積率；此外，對于陽臺、入戶花園等半開敞空間，辦法也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，只要不是“超大型”陽臺就有望按照一半面積計(jì)算。
焦點(diǎn)一：超高小復(fù)式按2~3倍計(jì)算面積
所謂的容積率是指建設(shè)用地內(nèi)計(jì)算容積率的總建筑面積與可建設(shè)用地面積的比值，是控制地塊開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，在開發(fā)地塊面積一定的情況下，容積率越高意味著總建筑面積越大。與本次進(jìn)行公開征求意見的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》相對應(yīng)的是，2011年6月1日施行的《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》。
據(jù)悉，《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》實(shí)施有效期為5年，今年已經(jīng)到期?！稄V州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》征求意見稿中明確，該辦法正式實(shí)施后，《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》同時廢止。
而《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》在2011年開始實(shí)施時，最引人關(guān)注的是對“小復(fù)式”和陽臺、入戶花園等建筑面積計(jì)算的新規(guī)定。當(dāng)時的辦法明確：住宅建筑層高大于3.6米且小于或者等于5.8米的，按照該層水平投影面積的2倍計(jì)算建筑面積；住宅建筑層高大于5.8米的，按照該層水平投影面積的3倍計(jì)算建筑面積。這就讓市場上“一層變二層”的小復(fù)式戶型沒有空子可鉆。而本次新的辦法基本延續(xù)了這一規(guī)定。
焦點(diǎn)二：非超大型陽臺按一半面積計(jì)算
但在陽臺、入戶花園等半開敞空間面積計(jì)算方式上，新舊辦法就有了較大不同。實(shí)際上，在2011年辦法出臺以前，廣州市面上的樓盤陽臺面積基本按照一半計(jì)算，但2011年的辦法明確規(guī)定：居住建筑的陽臺、入戶花園、設(shè)備間以及非居住建筑的陽臺、空中花園、活動平臺等半開敞空間，按照其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
當(dāng)時規(guī)劃部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行的國家規(guī)范對陽臺、花園等半開敞空間沒有明確的界定，但在審批的時候，發(fā)現(xiàn)有些開發(fā)商，房間不筑墻，寫上“陽臺”“花園”，于是建筑面積就以一半計(jì)算；花池做得比陽臺還大，空調(diào)外掛擱板做成超大號的，甚至房子三面都是飄窗，別墅的地下室寫成“設(shè)備間”等，以此占用建筑面積，并將此作為賣點(diǎn)，但建筑成本還是加到了單價上，“以不合理的手段占用了城市空間，因此才制定辦法對其進(jìn)行約束”。
而新版辦法則規(guī)定：住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.1米，且每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積；超出部分按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。
所謂的“半開敞空間”指的就是陽臺、入戶花園等，而新辦法稱，符合規(guī)定的、非超大型陽臺將按照一半計(jì)算建筑面積。
焦點(diǎn)三：地下空間商業(yè)設(shè)施需計(jì)算容積率
新版辦法對不計(jì)算容積率面積的情況進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。值得關(guān)注的是，為了鼓勵綠色建筑技術(shù)，其中規(guī)定，對因?qū)嵤┚G色建筑技術(shù)而必須增加的建筑面積，符合現(xiàn)行政策法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定后，可不納入計(jì)算容積率。具體認(rèn)定辦法由城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門另行制訂，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
此外，辦法還規(guī)定了眾多具有公共性質(zhì)的設(shè)施不計(jì)容，包括：建筑避難層中用作消防避難的空間以及地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層（除商業(yè)設(shè)施外）、地下停車庫、地下非機(jī)動車庫、非平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程和地下市政公用設(shè)施及地下設(shè)備用房等地下空間；既有房屋為改善人流疏散、垂直交通等而增設(shè)的消防樓梯、連廊、無障礙設(shè)施、電梯等配套服務(wù)設(shè)施；住宅、辦公、商業(yè)類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間等，其建筑面積均不計(jì)入容積率。
但從上述規(guī)定可以看到，此前均不計(jì)容的地下空間面積，現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施部分是需要計(jì)算容積率的；而位于首層以外的建筑公共開放空間不計(jì)入容積率的建筑面積累計(jì)不得大于規(guī)劃條件核定的計(jì)算容積率總建筑面積的3%。
相比于2011年6月1日施行的《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》，此次建筑類別填補(bǔ)了工業(yè)建筑的計(jì)算辦法空白，把工業(yè)建筑分為以8米作為基準(zhǔn)值的單、多層廠房和以4.5米作為基準(zhǔn)值的高層廠房，對各自類別有了詳細(xì)的計(jì)算方法。
業(yè)內(nèi)：可算利好
新規(guī)對樓市影響如何？業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“多少都算是一個利好，不過影響預(yù)計(jì)不會太大。”據(jù)悉，新舊辦法約束的對象都是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位，管的是《驗(yàn)收合格證》和《建設(shè)規(guī)劃許可證》，房屋預(yù)售及房屋產(chǎn)權(quán)登記時的建筑面積測算，不適用本規(guī)定。而目前，市面上一些樓盤仍然有按一半來計(jì)算陽臺面積的，對此，業(yè)內(nèi)人士表示:“這可能是開發(fā)商的一種促銷手段，實(shí)際上羊毛出在羊身上，樓盤的單價可能會提高。此外，也有可能樓盤在2011年辦法實(shí)行前已經(jīng)通過了規(guī)劃審批?！痹撊耸客瑫r表示，如果新規(guī)出臺，開發(fā)商又多了一些“贈送”面積的手段，但不能像過去那樣搞超大陽臺了。不過從規(guī)劃報建到正式開始銷售，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目起碼要半年時間，也就是說這個規(guī)定對市場的真正影響最少要在半年后才能看到。
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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